Un alquiler urbano puede quedar sin retención por vivienda para empleados, por no superar 900 euros anuales, por la situación del arrendador en el IAE y, dentro del Impuesto sobre Sociedades, por determinados contratos de arrendamiento financiero o por la exención total de la entidad perceptora. La AEAT resume estos supuestos, pero la lista exige una lectura cuidadosa: no todas las excepciones proceden de la misma norma ni sirven para cualquier arrendador.
Empieza por saber quién paga y quién cobra. El inmueble y su uso vienen justo después. Solo entonces tiene sentido localizar la excepción y la prueba que pide. Si falta una de esas piezas, «alquiler exento de retención» describe una conclusión, pero todavía no la demuestra.
Esta guía se limita a inmuebles urbanos en España y a perceptores residentes sujetos a IRPF o al Impuesto sobre Sociedades. El modelo 115 también alcanza determinadas rentas de establecimientos permanentes de no residentes, pero su régimen material queda fuera de este análisis. La guía tampoco decide el IVA del arrendamiento, si el gasto puede deducirse ni los impuestos que corresponden al propietario.
La regla general antes de mirar las excepciones
Los empresarios y profesionales deben practicar retención cuando pagan rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Es la regla de partida que publica la Agencia Tributaria. No significa que toda persona que alquile una vivienda particular se convierta en retenedora: el análisis depende de la condición del pagador y del ámbito en el que satisface la renta.
El modelo 115 sirve para ingresar retenciones de arrendamientos urbanos a cuenta del IRPF, del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a establecimientos permanentes. Así lo delimita la ficha oficial del procedimiento. Conviene separar dos preguntas que a menudo se mezclan:
- ¿La renta está sujeta a retención?
- Si lo está, ¿se ingresa mediante el modelo 115?
Resuelve la primera antes de entrar en formularios. Hay, además, una salvedad fácil de perder de vista. Ciertas rentas de subarrendamiento que una persona física percibe como capital mobiliario pueden seguir sometidas a retención, aunque la AEAT las remita a otro modelo. La salvedad figura en la guía censal del modelo 115. «No va en el 115» no significa «no lleva retención».
Primero identifica el impuesto del arrendador
Antes de escoger una excepción hay que identificar si el perceptor tributa por IRPF o por el Impuesto sobre Sociedades, porque el mapa de supuestos no es idéntico. La diferencia se comprueba al comparar el Reglamento del IRPF con el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. Es una comprobación básica y, aun así, cambia el resultado. Evita aplicar a una persona física una excepción escrita para entidades o tratar a todas las sociedades por igual.
En IRPF, el artículo 75.3.g del Reglamento recoge tres supuestos para arrendamientos urbanos: vivienda alquilada por una empresa para sus empleados, rentas que no superen 900 euros anuales y arrendadores cuya actividad cumpla el requisito del IAE. La enumeración puede consultarse en el texto consolidado del Reglamento del IRPF.
En el Impuesto sobre Sociedades, el artículo 61.i del Reglamento contiene esas tres excepciones y añade los rendimientos de ciertos contratos de arrendamiento financiero sobre inmuebles urbanos. La redacción del artículo 61 remite expresamente a los contratos del artículo 106 de la Ley del Impuesto.
Las rentas obtenidas por entidades totalmente exentas del Impuesto sobre Sociedades también están exceptuadas de retención, pero aparecen en el artículo 61.o y no dentro de la lista específica de arrendamientos. El mismo artículo 61 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades permite acreditar la condición de entidad exenta por cualquier medio de prueba admitido en derecho.
Una persona física no puede invocar la excepción del arrendamiento financiero del Reglamento de Sociedades. Y una entidad parcialmente exenta no pasa a ser totalmente exenta por su nombre o porque realice una actividad de interés general. La comprobación se hace sobre el perceptor concreto.
Excepción de vivienda para empleados
La excepción cubre el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. La formulación aparece tanto en el Reglamento del IRPF como en el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.
No es una excepción general para cualquier alquiler de vivienda. La empresa debe ser la arrendataria y el destino ha de ser el alojamiento de sus empleados. El expediente debería dejarlo claro al abrirlo, sin tener que adivinar la relación entre el contrato, la empresa pagadora y la persona que ocupa la casa.
Un contrato que identifica la vivienda y su destino ofrece mejor soporte que una factura con una descripción genérica. Los usos mixtos son otra historia. Si una parte funciona como despacho, el ocupante no es empleado o la empresa cede la casa a otra sociedad del grupo, el encaje deja de ser claro. Esos casos necesitan una revisión propia.
También importa lo que ocurre después de firmar. Un cambio de ocupante no altera necesariamente el criterio si la casa sigue destinada a empleados, pero conviene anotar quién la ocupa y desde cuándo. Si cambia el uso, revisa el tratamiento antes del siguiente pago. Esperar al cierre anual llega tarde.
El umbral anual de 900 euros
El límite de 900 euros se calcula con las rentas satisfechas por el mismo arrendatario al mismo arrendador durante el año y sin incluir el IVA. La regla reglamentaria usa la relación entre pagador y perceptor, y la AEAT aclara que el IVA queda fuera del límite.
No es un límite mensual ni se reinicia con cada factura. Tampoco se calcula inmueble por inmueble. Una empresa que alquila dos espacios al mismo propietario suma las rentas satisfechas a ese arrendador durante el año. Ambas conclusiones se desprenden del límite anual por arrendatario y arrendador que publica la AEAT. Los pagos a propietarios distintos se examinan por separado.
El IVA queda fuera de los 900 euros. Con otros conceptos facturados junto a la renta no hay un atajo similar: hay que leer el contrato y entender qué se está pagando. Una línea separada en la factura no basta para descontar el importe. Dividir un único alquiler entre varias etiquetas tampoco cambia lo que se ha satisfecho al arrendador.
Un presupuesto anual de 850 euros no es una cifra cerrada. La renta puede revisarse y también pueden aparecer atrasos. Cuando el total previsto roce el límite, guarda la estimación y vuelve a comprobarla antes de pagar. Si una cantidad posterior puede llevar el acumulado por encima de 900 euros, no improvises una solución retroactiva: revisa el caso y las fechas de pago con un profesional fiscal.
Para reconstruir el control necesitas el contrato, las facturas y una relación de pagos por proveedor. La hoja de cálculo ayuda, pero no sustituye esos documentos. Incluye el NIF del arrendador, la base sin IVA y la fecha de cada pago; el acumulado anual debe salir de esas líneas.
La excepción del IAE necesita una prueba concreta
La mera alta del arrendador en una actividad inmobiliaria no basta. La excepción exige que la actividad esté clasificada en el grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE, o en otro epígrafe que faculte para arrendar o subarrendar inmuebles urbanos, y que al aplicar las reglas correspondientes no resulte cuota cero. Estos requisitos figuran en el artículo 75.3.g.3 del Reglamento del IRPF y en el artículo 61.i.3 del Reglamento de Sociedades.
Para aplicar la excepción del IAE, el arrendador debe acreditar el requisito frente al arrendatario y la AEAT dispone de un certificado específico para ello. La sede electrónica explica qué certifica: alta en el epígrafe de alquiler de viviendas y locales industriales del que no resulta cuota cero.
La certificación de la AEAT tiene vigencia durante el año natural de su expedición, salvo que cambie la situación censal del arrendador. La regla está en el apartado tercero de la Orden de 20 de noviembre de 2000 y la sede electrónica repite el límite temporal.
Un certificado antiguo no resuelve los ejercicios siguientes. Pide el del año correspondiente, comprueba el NIF y conserva la copia recibida. Si se expidió en enero y el arrendador comunica después una baja o un cambio censal, toca revisar la conclusión.
El certificado no prueba las demás excepciones, ni sustituye el contrato, ni identifica por sí solo los pagos del alquiler. Sirve para algo más concreto: acreditar el requisito del IAE ante el arrendatario.
La AEAT tramita este certificado a instancia del interesado y pide el modelo 01. La ficha del trámite admite presentación telemática o en oficinas. El pagador puede pedir una copia al arrendador. Una captura de sus datos censales no es un sustituto seguro si no contiene el pronunciamiento que exige la excepción.
Arrendamiento financiero: una excepción de Sociedades
En el Impuesto sobre Sociedades no se retienen los rendimientos de contratos de arrendamiento financiero del artículo 106 de la Ley del Impuesto cuando tienen por objeto inmuebles urbanos. El supuesto está delimitado en el artículo 61.i.4 del Reglamento.
La palabra «leasing» en una factura no resuelve el caso. Tampoco lo hacen «alquiler con opción de compra» o «financiación». La excepción remite a una categoría legal concreta: identifica al perceptor sujeto a Sociedades, lee el contrato completo y confirma que el negocio entra en el artículo 106 citado por el Reglamento.
Guarda el contrato con sus anexos, la identificación del bien y el cuadro de cuotas. También interesa la calificación fiscal que usa la entidad. Una descripción abreviada en la factura no permite deducir la excepción. Y si el contrato mezcla suelo, construcción, servicios u otros activos, la asignación puede exigir criterio profesional.
Esta excepción no aparece entre los tres supuestos del Reglamento del IRPF. La lista puede comprobarse en el artículo 75.3.g. Por eso no se traslada automáticamente cuando el propietario es una persona física. La naturaleza comercial del contrato no borra la identidad fiscal del perceptor.
Entidades totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades
Las rentas obtenidas por las entidades del artículo 9.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades están exceptuadas de retención. El artículo 61.o del Reglamento añade que la condición de entidad exenta puede acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.
«Totalmente exenta» es una condición jurídica, no una manera informal de describir a una organización. Ser fundación, asociación, entidad pública o entidad sin ánimo de lucro no basta. El artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades separa las entidades totalmente exentas de las que lo están parcialmente. La distinción está en el texto legal. La decisión necesita una categoría normativa exacta y documentos referidos al perceptor que emite la factura.
La AEAT incluye la exención total en su manual de retenciones por arrendamiento. Ese resumen no convierte en totalmente exenta a cualquier entidad que alegue un trato especial. Pide el documento que sostiene la condición y comprueba que lleva el mismo NIF de las facturas.
Si los documentos son ambiguos, el nombre comercial o la finalidad de la organización no rellenan el hueco. Una revisión fiscal debe determinar si la entidad encaja en el artículo 9.1 y qué prueba puede conservar el pagador.
Una factura sin retención no es la prueba
Que la factura llegue sin retención o que el contrato traslade esa decisión al arrendador no acredita por sí solo una excepción normativa. Los supuestos deben contrastarse con el Reglamento del IRPF o con el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, según el perceptor. La factura solo refleja el tratamiento que alguien aplicó.
El pagador puede recibir una instrucción tajante del propietario: «no retengas, estoy exento». Discutir la etiqueta sirve de poco. Hay que pedir la causa exacta. El límite de 900 euros se prueba con el acumulado; el IAE, con su certificado vigente. La vivienda para empleados, el arrendamiento financiero y la exención total exigen documentos diferentes.
Una cláusula contractual no desplaza la obligación tributaria. El artículo 17.5 de la Ley General Tributaria establece que los particulares no pueden alterar sus elementos mediante actos o convenios, aunque el pacto pueda producir consecuencias jurídico-privadas. Las excepciones siguen siendo las del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades o las del Reglamento del IRPF. La cláusula puede aportar hechos, como el uso de la vivienda o la naturaleza financiera del acuerdo. Si se limita a cargar sobre una parte las consecuencias de una clasificación fiscal, sigue sin demostrar que esa clasificación sea correcta.
Conviene resolver la excepción antes de pagar. Una transferencia por el importe íntegro deja menos margen para corregir la operativa. Si ya se pagó y después falta la prueba, revisa con un asesor fiscal el periodo, el impuesto del perceptor y la posible regularización. Una factura rectificativa no arregla por sí sola todo lo relacionado con la retención.
Expediente mínimo para sostener la decisión
El expediente puede ser breve. Lo que no puede ser es ambiguo. Debe mostrar quién tomó la decisión, qué norma aplicó y a qué pagos se refería, sin llenar la carpeta con copias repetidas.
Abre una ficha con los NIF del pagador y del perceptor, la dirección, el contrato y el uso del inmueble. Anota también las fechas relevantes. Después identifica si el arrendador es una persona física sujeta a IRPF, una entidad sujeta a Sociedades o un caso fuera del alcance de esta guía.
Después incorpora la prueba de la excepción:
- para vivienda de empleados, contrato y evidencia del destino;
- para el umbral de 900 euros, relación anual de pagos sin IVA al mismo arrendador;
- para IAE, certificado del año y control de cambios censales comunicados;
- para arrendamiento financiero, contrato completo y revisión de su encaje en el artículo 106 de la Ley del Impuesto;
- para entidad totalmente exenta, acreditación de su condición conforme al artículo 9.1.
Cierra con una nota fechada que identifique al responsable, la excepción y la fuente consultada. Si hubo una opinión profesional, guarda su alcance. Una respuesta sobre un contrato concreto no debería copiarse a otros propietarios o inmuebles.
Revisa la documentación cuando cambie un hecho que sostenía la conclusión. Puede ser un nuevo arrendador, un cambio formal del contrato o un uso distinto. Un certificado del IAE de otro año y una modificación censal comunicada también obligan a volver al expediente. Si la excepción depende de 900 euros, vigila el acumulado durante el año.
Qué ocurre con el 115 y el 180
Las retenciones correspondientes a cada mes o trimestre se ingresan al presentar el modelo 115, y el modelo 180 recoge el resumen anual. La AEAT describe ambas obligaciones.
Una renta válidamente exceptuada no genera una retención que ingresar por esa operación. Eso no permite concluir, sin mirar el conjunto, que el pagador queda liberado del modelo 115: puede satisfacer otros alquileres sujetos o mantener una situación censal que deba actualizar. Los cambios en la obligación de presentar el modelo deben comunicarse mediante una declaración censal de modificación. La guía censal del modelo 115 explica esta comunicación.
Poner la retención a cero no cierra el análisis. Separa las rentas sujetas de las exceptuadas y de las que, aun sometidas a retención, van en otro modelo. Así una excepción correcta para un propietario no termina copiada al resto de proveedores.
Criterio de decisión cuando falta una pieza
No conviertas una frase del contrato o de la factura en una excepción sin localizar la norma y la prueba. Si falta el certificado del IAE, esa vía no está documentada. Si el contrato dice leasing, pero nadie ha comprobado el artículo 106 de la Ley del Impuesto, la excepción financiera sigue abierta. Y si una entidad se presenta como exenta, todavía falta distinguir la exención total de un régimen parcial.
Cuando el encaje sea claro y el expediente esté completo, registra la fecha y aplica el criterio a los pagos cubiertos. Si hay uso mixto, una cifra anual todavía incierta, un cambio de perceptor o dudas sobre la calificación del contrato, esta página solo orienta. Pide revisión profesional antes de omitir la retención.
La conclusión tiene fecha. Las normas pueden cambiar y también cambian los hechos. Esta guía se ha comprobado con fuentes oficiales disponibles el 16 de julio de 2026 y no sustituye una revisión fiscal individual del contrato, del pagador y del perceptor.